Vi segnaliamo l'interessante articolo di Gianni Barbacetto sul Fatto Quotidiano di oggi 03 Febbraio 2021

Il progetto Una pioggia di cemento per il nuovostadio e, soprattutto, alberghi, negozi, uffici etc.

 



L
a voluminosa documentazione su San Siro consegnata da Milan e Inter al Comune di Milano è un segreto finora ben custodito. A nulla sono valse le due richieste di accesso agli atti presentate dal Comitato coordinamento San Siro, composto da cittadini e professionisti, in rete con 23 comitati della città: i documenti sull’operazione che dovrebbe abbattere il Meazza, la “Scala del calcio”, per far nascere un nuovo stadio e un nuovo distretto terziario, commerciale e del tempo libero, devono restare segreti.


Il comitato di cittadini non è – sostiene l’amministrazione – un soggetto “portatore d’interessi” che abbia titolo per conoscere le trattative in corso tra i privati e il Comune di Milano: “L’ostensione di documenti contenenti informazioni di natura commerciale e industriale, quali gli elementi costitutivi del Piano economico-finanziario e le altre informazioni tecniche del Progetto di fattibilità”, scrivono i funzionari della Direzione urbanistica del Comune, “determinerebbe la compromissione dell’altrettanto rilevante diritto alla riservatezza”.

QUELLO CHE SI CONOSCE finora è stato fatto filtrare da Milan e Inter nelle scorse settimane.
Ora il Fatto è riuscito a leggere la ponderosa documentazione sulla grande “operazione San Siro” e ne presenta i dati salienti ai suoi lettori, nella convinzione che i cittadini abbiano tutti i diritti di sapere che cosa si sta preparando in questo affare da 1,2 miliardi di euro che dovrebbe cambiare la faccia dell’intero quartiere di San Siro e far scomparire uno dei simboli di Milano. Le due squadre cittadine controllate entrambe da non trasparentissime proprietà straniere hanno infatti da tempo proposto l’abbattimento dell’iconico Meazza, per poter far scattare la legge sugli stadi del 2017, che permette a chi costruisce un nuovo impianto di poterci edificare attorno altre volumetrie che possano remunerare l’investimento.

Questo è il vero centro dell’affare: il nuovo stadio diventa il pretesto per poter costruire uffici, alberghi, spazi commerciali. Una manna piovuta dal cielo, per squadre che fanno fatica a quadrare i bilanci. Il cielo è quello in cui è assiso il sindaco Giuseppe Sala, da tempo impegnato in una trattativa molto simile a quella dei suq dove si vendono tappeti: il venditore parte da cifre altissime per arrivare comunque al risultato che vuole portare a casa.
Milan e Inter sono partite chiedendo di cementificare l’area con un 180 mila metri quadrati di spazi commerciali, 66 mila di uffici, 15 mila di hotel, 13 mila per intrattenimento, 5 mila di spazio fitness, 4 mila di centro congressi. Indice d’edificabilità 0,70, mentre il Piano di governo del territorio (Pgt) di Milano prevede che sia la metà: 0,35.

Sala ha cercato di prendere tempo. Ha passato il cerino al Consiglio comunale (il cui intervento non è previsto dalla legge sugli stadi) che nell’ottobre 2019 ha approvato a maggioranza l’operazione , mettendoci però 16 paletti, 16 condizioni per renderla meno “pesante”.
Poi la giunta Sala nel novembre 2019 ha concesso la dichiarazione di opera d’interesse pubblico, necessaria a far scattare la legge sugli stadi, ma con due condizioni: che non si abbatta il Meazza; e che non si superino gli indici di edificabilità concessi dal Pgt. Ecco dunque arrivare, nell’ottobre 2020, le nuove proposte di Milan e Inter, contenute in un dossier (quello “segreto”) di sette volumi e tre appendici.
 
Prima novità: del Meazza sopravvive un moncherino, integrato in una nuova edificazione.
Viene riconosciuto – si legge nel dossier – “l’iconico valore della struttura, tutelando una significativa parte della medesima (fronte est del secondo anello completo delle rampe elicoidali del progetto Calzolari/Ronca e Torre 11 del progetto di ampliamento di Ragazzi/Hoffer)”.


Seconda novità: l’indice di edificabilità scende a 0,51, comunque sempre più dello 0,35 previsto dal Pgt. Le squadre la spiegano così: “La quota dell’indice di edificabilità eccedente” lo 0,35 è “pari a 0,16”, corrisponde a 46.680 mq e “risulta necessaria al fine di raggiungere l’equilibrio economico finanziario
dell’Intervento, alla luce della indispensabile tutela e rifunzionalizzazione di parte dell’odierno manufatto
”.



Insomma: per mantenere il moncherino del Meazza, ci dovete dare quasi 47 mila mq in più.

Così il cemento resta sempre tanto: dai 165.769 mq della proposta iniziale si passa ai 145 mila dichiarati ora, che in verità, fatti i conti, sono 153 mila: 77 mila mq di spazi commerciali, 47 mila di uffici, 12 mila di albergo, 9 mila di intrattenimento, 4 mila di centro congressi, oltre a 2,7 mila di museo dello sport e 1,3 mila di attività sportive. “Ma non si è considerata la condizione preliminare”, sostiene Gabriella Bruschi, presidente del Comitato coordinamento San Siro. “Il nuovo stadio proprio non serve. Basterebbe riqualificare il Meazza. La ristrutturazione costerebbe 300 milioni, la metà di quanto costa costruirlo nuovo”.
Un progetto di riqualificazione c’è già, realizzato da gli ingegneri Riccardo Aceti e Nicola Magistretti, che lo hanno presentato al sindaco Sala e all’assessore Pierfrancesco Maran nel dicembre 2020.
Ma niente: lo stadio nuovo è il grimaldello per costruirci attorno torri e grattacieli.
Con un piano finanziario in cui l’investimento totale è di 1,2 miliardi: 652 per lo stadio, 577 per il resto.

I RICAVI, A REGIME, saranno di 151 milioni dallo stadio, 51 milioni dal resto. Con un “rendimento lordo incrementale” del 6,3 per cento, dice il business plan .Incredibilmente basso per un investimento immobiliare a Milano”, dice l’ingegner Magistretti, che conosce bene il settore per essere stato direttore infrastrutture della Sea (Malpensa-Linate). “Viene il sospetto che siano stati sovrastimati i costi, per mostrare un rendimento inferiore a quello che sarà davvero conseguito”.
Potrebbe essere più del doppio, attorno al 16 per cento. A fronte di questo, il Comune di Milano, che oggi incassa 10 milioni l’anno per affittare il Meazza alle due squadre, ne incasserebbe soltanto 2, dopo aver ceduto per 90 anni tutta l’area in diritto di superficie. “Un incredibile regalo”, commenta l’urbanista Sergio Brenna,perché non bisogna dimenticare che i terreni dell’operazione non sono delle squadre, ma del Comune, cioè di noi cittadini”.
Che cosa deciderà ora Sala, impegnato nella campagna elettorale per la riconferma? Annuncia uno stop alle trattative. Almeno finché non si capirà di chi è uno dei due giocatori della partita, l’Inter, che potrebbe passare di mano dai cinesi di Suning Holdings a chissà quale fondo d’investimento internazionale.


di Gianni Barbacetto - FATTO QUOTIDIANO - 03 Febbraio 2021

 

Milano 03 Febbraio 2021

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